یکی از مباحث مهم حقوق مدنی بحث حق شفعه و اخذ به شفعه است که امروز سعی داریم در مقاله پیش رو با آن آشنا شویم. پس در ادامه مقاله پیش رو با ما همراه باشید.
حق شفعه
بنابر ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه عبارت است از اینکه :
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
حق شفعه چیست
برای ایجاد حق شفعه باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- مال مورد نظر غیر منقول باشد.
- مال غیر منقول قابل تقسیم نیز باشد.
- مال مشاع بین ۲ شریک باشد.
- نقل و انتقال از طریق عقد بیع باشد.
مال غیر منقول
منظور از مال غیر منقول، غیر منقول ذاتی مثل زمین است. در خصوص اموال غیر منقول به واسطه ی عمل انسان مثل آپارتمان، خانه و… . در صورتی این حق برای شریک ایجاد می شود که سازه ی غیر منقول همراه با عرصه مورد معامله قرار گیرد. در این راستا ماده ۸۰۹ قانون مدنی بیان می دارد:
هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه محقق نخواهد شد.
مال غیر منقول، قابل تقسیم
قابل تقسیم بودن مال به این سبب است که از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل میشود، جلوگیری شود. یعنی در مال غیر منقولی که قابل تقسیم نباشد، امکان وجود این حق نیست.
دو نفر شریک
اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد. طبق ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی اگر تعداد شرکا بیشتر باشد حق به شفعه وجود نخواهد داشت.
انتقال سهم مشترک به وسیله عقد بیع
اخذ به شفعه در صورتی ایجاد میشود که یکی از دو شریک سهم خود را به وسیله عقد بیع واگذار کرده باشد. چنانچه مال غیرمنقول توسط یکی از شرکا، به وسیله‌ای غیر از بیع به فرد دیگری واگذار شود، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد داشت.
قدرت شفیع بر تأدیه (پرداخت) ثمن
این حق برای این است که شرکا از شرکت خود در مال غیر منقول موجب ضرر نشوند ، بنابراین شفیع باید با استفاده از این حق قدرت بر تادیه ثمن داشته باشد تا موجب ضرر مشتری نشود و در غیر این صورت اگر حق شفعه به شریک معسر داده شود موجب ضرر مشتری می شود.
آیا شریک باید تمام حصه خود را انتقال دهد؟
از نص صریح ماده ۸۰۸ قانون مدنی باید اینگونه استنباط کرد زمانی که شریک مایل باشد قسمتی از سهم خود را واگذار نماید این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا با اخذ به شفعه زیان ناشی از درخواست افراز باقی می ماند.
فوریت اخذ به شفعه
مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوریت دارد و اعمال حق اخذ به شفعه به فوریت از زمان اطلاع شریک دیگراز فروش مال می باشد بنابراین زمانی که شریک دیگر از فروش مطلع می شود باید به فوریت به اعمال حق شفعه خود اقدام نماید.
جهل شفیع
آیا جهل شفیع به حق شفعه مانع استفاده ایشان می شود؟
مبنای اصلی اخذ به شفعه جلوگیری از ضرر باقی بودن در شرکت است بنابراین هر کسی که به حکم شفعه جاهل باشد هر زمانی که آگاه شد می تواند برای اعمال حق خود اقدام نماید.
چنانچه حق شفعه در صورت جهل به حکم ساقط شود و شفیع متحمل ضرری از جهل خود نسبت به شفعه شود شفیع می تواند دعوی جهل یه شفعه و دعوی جهل به فوریت این حق اقامه نماید و مشتری می تواند ادعای علم شفیع را اثبات نماید ومدعی علم شفیع نسبت به این حق شود.
آثار اجرای حق شفعه
زمانی که بیع صحیحی واقع می شود طبق ماده ۸۰۸ حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می باشد و در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است.
مصالحه حق شفعه
آیا امکان مصالحه حق شفعه وجود دارد؟
همانطور که بیان شد اجرای اینحق برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک است. بنابراین هر زمان که شفیع مطلع شد می تواند نسبت به سقوط حق خود به طور معوض یا بلاعوض مصالحه نماید.
پس در صورت مصالحه این حق، شفیع دیگر نمی تواند اقدام به اخذ شفعه نماید و عمل وی بلاثر خواهد ماند.
حق شفعه و وراثت
آیا این حق به ورثه انتقال داده می شود ؟
این حق، حق مالی است و بعد از فوت به وراث انتقال می یابد.
طبق نص صریح ماده ۸۲۳ که بیان می کند :
حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود ورثه می تواند به قائم از شفیع حق شفعه را اعمال نمایند.
حال سوال این است که وراث چگونه می توانند به اعمال حق خود اقدام نمایند؟
در صورتی که وراث متععد باشد نمی توانند در حق خود تبعض کنند ب طور مثال نمی توانند بعضی از وراث نسبت به سهم خود اخذ شفعه نمایند و مابقی ازصرفه نظر نمایند.
آیا این حق قابل اسقاط است؟
بنابر نص ماده ۸۲۲ قانون مدنی که میگوید:
حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع میشود.
بنابراین این حق به هر چیزی که دلالت براسقاط حق داشته باشد اعم از لفظ ، فعل و … واقع میشود.
سلام درمورد حق شفعه اگر ملک که مغازه میباشد قابل تقسیم باشد (ماده ۸۰۸)حقی برای شریک بوجود نمی آید چون شریک میگوید من حق دارم سهم خودم را بفروشم
لطفا توضیح دهید؟
حق شفعه برای شریک است و ارتباطی به شریکی که فروشنده است ندارد و حق شفعه در خصوص شریک معسر اجرا نمی‌شود. در هر صورت شفیع می‌بایست وجه پرداختی مشتری را به مشتری پرداخت کند.
سلام آیا پدر یا مادر می‌تواند سهم ارث که به یکی از فرزندان داده آنرا از فرزند بخرد و این فرزند دیگر درارث سهمی ندارد باتشكر
سلام
آیا خریدار جدید،که الان با استفاده از حق شفعه به ملک نرسیده امکان شکایت دارد؟
من سه دونگ از یک اپارتمان به نام عروسم زدم ویه دونگ را به نام پسرم حال عروس خانم با گذشتن از مهربه ،نفقه واجرت المثل حق طلاق را گرفته است،وحالیه دادخواست طلاق داده است وبرای برگرداندن سند مبلغ گزافی درخواست نموده درضمن سند در رهن بان است حال سوال این است ایادر صورت بیع با سخص ثالث حق شفیع برای ما ایجاد میشود یا خیر